三策智库

香港的住房問題確實到了人神共憤的地步。根據國際公共政策顧問機構Demographia於今年2月發表的數據，香港連續11年蟬聯全球樓價最難負擔的城市，2020年住宅樓價中位數對家庭收入中位數比率高達20.7倍，即相當於港人不吃不喝接近21年才能置業。在全球各主要城市中，只有四個城市的比率超過10倍，香港的比率遠高於排名第二、比率為13倍的溫哥華。香港有20多萬人居住在摧殘人性的劏房內，該群體人均居住面積中位數僅為56.5平方呎（約5.3平方米）。劏房每平方呎最高租金接近300港元，相當於每平方米2,800多元人民幣，約為北京三環附近房租的15倍。

（調查顯示，香港人要不吃不喝21年，才能置業。圖片來源：香港01）

香港住房問題的核心在於土地供應不足，可是香港並非缺乏土地。全港約有超過1,100平方公里的土地，其中郊野公園就佔400多平方公里，閒置荒蕪農地有1,000多公頃，棕地約有1,300公頃，而建成區面積則不到300平方公里，僅佔香港總面積的25%左右。然而，由於英國殖民者遺留下來的法律、環保、規劃等條件約束，回歸後20多年，香港在土地房屋政策上裹足不前，拉大了貧富差距，造成社會動蕩，導致其上升到威脅“一國”安全的地步。

土地制度是一個國家最基本的法律制度之一，構成社會經濟運行的基礎，關乎國計民生，屬於“一國”之範疇。設計良好的土地管理制度有利於促進公共利益，有利於土地市場化運作，與社會的資本主義或社會主義制度無關。香港《基本法》規定，香港境內的土地和自然資源屬於國家所有，中央授權特區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸特區政府支配。因此，無論從法理還是從法律層面上看，中央都有權協調香港土地供應。

可以類比的例子是香港前宗主國英國。在法律上，君主擁有英國大多數土地，即便是虛君，在特殊情況下也可依法授權政府處置其名下任何土地。在英國《2002年土地登記法》中，即便是永久業權（Freehold）土地，也註明限制最小（fee simple），實際上以此限定了土地擁有權的範圍，允許皇室授權政府對土地進行徵稅、使用警力以及在特殊情況下強制徵地的權力。在強制徵收的情況下，皇室授權政府有關部門從土地擁有者手中強制購買土地，後者無權拒絕。在二戰期間，為了國家安全，皇室授權政府強徵了1,100萬公頃土地，經濟補償都是象徵性的，有些土地甚至根本就沒有任何補償。

如果中央出面協調，那麼香港目前在土地供應方面存在的法律、環保、規劃等障礙都能克服，特區政府完全可以在五年內為20多萬劏房居民提供寬敞的住房。香港前宗主國英國為舉辦2012年奧運會進行大規模徵地，其經驗值得特區政府借鑑。2005年7月6日，倫敦獲得奧運會舉辦權，2012年初，所有場館和配套設施完工，建設周期不到七年，最後把落後的東倫敦斯特拉特福德地區改造成約2.5平方公里的奧林匹克公園。倫敦政府為此改善了東區交通設施，延長了地鐵東倫敦線和北倫敦線，新建了碼頭區的輕便鐵路，引進了新的高速電車。如果沒有英國政府的“強制購買令”（compulsory purchase order ），完成如此規模的建設工程難如登天。在籌備倫敦奧運會過程中，總計有1,000多居民被迫遷徙，425棟房屋被拆毀，大量公司被迫轉移到50英里以外的安置區，受影響的僱員約有15,000人。僅僅在斯特拉特福德地區，就有300家大小商家被強制遷離。

根據《基本法》，特區政府由中央授權管理香港的土地事項，不過特區政府官員本身就是現有土地和房屋政策的關鍵受益人，由利益相關者推動和執行相關政策存在利益衝突。香港政府至少有45%的財政收入來自土地以及相關產業，包括賣地收入、房產稅以及對地產商獲利所徵的稅收，香港公職人員因此得以享受全球名列前茅的薪水和福利。為避免公眾質疑政策的公平性，中央宜監督特區政府制定和執行與土地和房屋相關的政策。

香港土地房屋問題已迫在眉睫，刻不容緩。為了增加土地供應，就要做好特區政府和商界的工作，特別是要破除政府官員的私利考量和官僚主義，因此中央出面協調土地供應是合理良好的選擇。土地開發不是為了部分人的私利，而是關係到國家安全和香港總體利益的大政方針。我們相信，在中央的督促和調解下，只要香港各界理性探討，群策群力，積極作為，當前的土地和房屋困境自會迎刃而解。

（原發於《香港01》）

（作者是香港資深政治學者、三策智庫高級研究員）